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蓝光嘉宝应收款周转长达115天 港股前五物管企业

作者:永乐国际 来源:永乐国际 日期:2019-10-25 22:51 人气:

  从新三板退市一年后,蓝光嘉宝正式确定了赴港上市时间表。10月8日,蓝光嘉宝发布公告称,预计10月18日在港交所上市,证券代码为02626。计划募资13.9亿港元。

  在10月8日于举办的发布会上,蓝光嘉宝公布,此次计划发售4291.6万股H股,占公司总股本25%。其中10%于公开发售,90%作国际配售,有15%的超额配股权,每股发行价在30.6-39港元之间。以中间价34.8港元计算,蓝光嘉宝预计募资13.9亿港元,高于此前上市物业公司平均8.86亿港元的募资额。

  赴港上市前,蓝光嘉宝引入了招商局集团、龙元明城投资管理有限公司、苏州园林、上海理成资产管理有限公司、康力电梯以及商汤科技等六家投资机构,共计认购本次发售股份的45.9%,价值约6.03亿元。这些投资者不会占董事会席位,也不会成为主要股东。蓝光嘉宝上市后,蓝光发展持股比例将由90%降至67.5%。

  其中商汤科技创始人汤晓鸥认购了500万美元,蓝光嘉宝首席财务官张强表示,不排除将来与商汤科技有业务合作。康力电梯公告披露,使用自有资金800万美元投资蓝光嘉宝,并与其签署了战略合作协议。

  蓝光嘉宝董事长姚敏表示,赴港上市是为了寻求更高的发展平台。根据招股书,募资金77%将用于扩大业务规模,以及扩展物业管理服务业务。

  从2015年在新三板上市到2018年7月退市,蓝光嘉宝资本市场之可谓一波三折。在登陆新三板时,时任蓝光发展总裁成表示,通过中小企业股份转让系统可以拓宽公司的融资渠道,提高股权流动性,有利于引进战略投资者。

  在新三板挂牌期间,嘉宝股份仅完成一笔股份增发融资,2016年9月,嘉宝股份以协议转让的方式,向东北证券、广发证券、国信证券、联讯证券、第一创业证券和安信证券增发了340万股股份,融资3900万元。

  同样从新三板退市、赴港上市的还有远洋集团旗下的远洋亿家,远洋集团李明曾表示:“新三板市场交易不活跃,无法满足远洋亿家这样规模的企业融资的需求。”一位投资者对经济观察报表示,由于投资者太少,交易并不活跃,购买新三板挂牌企业的股份,一般都是寄希望于企业转板到A股或港股主板上市。

  值得注意的是,随着收购物业增多,蓝光嘉宝不仅因物业费单价降低拉低毛利率,同时出现了应收款逾期的问题,应收款减值准备的计提比例和数额在逐年加大。

  2016年起,蓝光嘉宝加快了收购的步伐,先后收购了国嘉物业、杭州绿宇、上海真贤、成都东景、泸州天立、成都全程6家物业公司,累计耗资2.7亿元。2016至2018年间,蓝光嘉宝管理面积从2418万平方米增长至6063万平方米;营业收入从6.6亿元增加至14.6亿元。

  其中,来自第三方开发商的管理面积由536万平方米增至3381万平方米,项目数量由33个增至264个。蓝光嘉宝首席财务官张强表示,目前公司已与110家中小型开发商有业务合作,与其中37家签订了战略协议,预计未来三年会提供不少于3830万平方米的管理面积。

  大规模收购带来的一个问题是,第三方物业开发商的平均物业费相对较低,进而拉低公司的毛利率。2018年,蓝光嘉宝物业费收入的毛利率由30.3%降至28%。蓝光集团平均物业费为2.4元/平方米/月,而第三方开发商平均物业费为1.6元/平方米/月。

  根据招股书,收购项目物业费较低,主要因为小区较老,物业费没有涨价的机制。2017年和2018年,蓝光嘉宝收购的物业项目平均管理历史为10年。

  值得注意的是物业费回款问题。蓝光嘉宝应收物业费计在贸易应收款当中。自2016年以来,这一数字不断增加,从元增加至2019年上半年的6亿元。招股书中显示,由于没有给客户信贷期,大部分贸易应收款都已逾期。其中,2016年账龄超过180天的贸易应收款为4290万元,占总贸易应收款31%。2019年6月末,账龄超过180天的贸易应收款增至2.1亿元,占比上升至32%。

  贸易应收款周转是衡量企业回款速度的重要指标之一。从2016年至2019年6月末,蓝光嘉宝周转由69天增至115天。值得注意的是,截至2019年6月末,前五名港股上市物业公司的周转最高为82天,最低42天,周转速度均快于蓝光嘉宝。由此不难看出,蓝光嘉宝物业费的回收率相对偏低。

  招股书显示,2017年末至2019年6月末,贸易应收款坏账准备占比由4.5%上升至6%。坏账准备高低体现的是企业对信贷亏损的预期,计提额度高低受物业费回收率、应收款账龄等因素的影响。

  蓝光嘉宝招股书中称,如果客户逾期18个月后仍未付款,将提起法律诉讼。2017年9月,蓝光嘉宝对一家房地产公司提起诉讼,索要未付管理费及赔偿金1400万元。2018年10月,对湖北省一家房地产公司提起诉讼,索要未付管理费1000万元。

  根据招股书,已售房源的物业费由业主支付,而所有未售房源的物业费则由开发商向蓝光嘉宝支付。截至目前,两项诉讼中蓝光嘉宝均未获得有利判决。



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